Dnes se podíváme na jedno z nejsložitějších témat v oblasti bydlení – financování výstavby rodinného domu.

Hypotéka na stavbu není jen o podpisu smlouvy a postupném čerpání peněz. Oproti běžné hypotéce na koupi hotové nemovitosti vyžaduje daleko větší přípravu, dohled nad rozpočtem i samotnou realizací stavby. Jakmile se něco podcení, od projektu až po rozpočet, může to znamenat zbytečné komplikace, časové prodlevy i nečekané výdaje.

 

V dnešním článku si proto projdeme nejčastější úskalí hypotéky na výstavbu a poradíme, jak se jim vyhnout.

 

1. Co budete potřebovat k žádosti o hypotéku na výstavbu domu?

Získat hypotéku na stavbu rodinného domu je o něco složitější než u běžné koupě nemovitosti. Kromě standardních dokumentů, jako jsou potvrzení o příjmu nebo výpisy z účtu, je nutné dodat i podklady ke stavbě samotné. Banka totiž musí mít jistotu, že stavba bude realizovatelná, smysluplná a odpovídá rozpočtu.

Mezi klíčové dokumenty patří:

• Projektová dokumentace stavby – tedy vizualizace domu, technická zpráva, půdorysy apod.

• Rozpočet stavby – podrobný položkový rozpočet (tzv. rozpočet pro banku), ze kterého je patrné, kolik bude výstavba stát a jak budou prostředky čerpány.

V některých případech si banka může vyžádat i další podklady – například stavební povolení, smlouvy s dodavateli nebo položkový harmonogram prací. Vše závisí na konkrétní situaci a podmínkách dané banky. Obecně platí, že banka poskytne hypotéku maximálně do 80–90 % hodnoty zastavené nemovitosti. Tomuto poměru se říká LTV (Loan to Value, tedy poměr „výše úvěru / hodnota zástavy“). Pokud máte možnost ručit další nemovitostí, můžete tím zvýšit hodnotu zajištění a dosáhnout tak na vyšší úvěr nebo lepší podmínky.

 

SPECIFICKÉ DOKUMENTY KE STAVBĚ NEMOVITOSTI: 

• Projektová dokumentace stavby - technická dokumentace, půdorysy, pohledy, řezy, situaci a technickou zprávu, vizualizace

• Položkový rozpočet stavby - detailní rozpis nákladů ( materiál, práce, profese) který většinou vyplňujete do speciálního formuláře banky, slouží jako podklad pro čerpání hypotéky 

• Stavební povolení nebo ohlášení stavby - posle typu stavby a místních podmínek, ke schválení hypotéky prozatím nepotřebujete

• Doklad o vlastnictví pozemku - výpis z katastru nemovitosti ( list vlstnictví) , případně kupní smlouva, darovací smlouva, rozhodnutí o dědictví. Pokud již pozemek vlastníte, slouží jako zástava pro banku a zároveň se jeho hodnota započítává do budoucí hodnoty zastavované nemovitosti.

• Smlouva s dodavatelem nebo rozsah svépomoci - pokud budete stavět sami, je třeba doložit jaké části

• Harmonogram výstavby - časový plán jednotlivých fází stavby ( základy.hrubá stavba, dokončovací práce apod.) - důležité pro postupné čerpání hypotéky

• Ocenění nemovitosti (odhad) - zajišťuje banka prostřednictvím svého odhadce, poszuje se tzv. budoucí hodnota nemovitosti po dokončení
   

2. Pozemek hraje u hypotéky na stavbu klíčovou roli

Jednou z prvních otázek banky při žádosti o hypotéku na výstavbu domu bude: Máte vlastní pozemek?
Odpověď výrazně ovlivní nejen postup schvalování úvěru, ale i samotné možnosti čerpání.

Pokud pozemek zatím nevlastníte a plánujete ho teprve koupit, je důležité si pohlídat několik zásadních věcí:

• Územní plánování – pozemek musí být v územním plánu vedený jako stavební (například pro bydlení nebo rekreaci s možností celoročního užívání).

• Přístupová cesta – k pozemku musí být právně zajištěný přístup. Ideální je napojení na obecní komunikaci. Pokud vede přes cizí pozemek, musí být zapsané věcné břemeno pro příjezd a přístup.

• Připojení na sítě – některé banky požadují, aby byly inženýrské sítě (např. elektřina, voda) na pozemek již přivedeny a zkolaudovány. Pokud to tak není, je potřeba mít připravený rozpočet a plán jejich vybudování v rámci hypotéky.
  Jakmile pozemek splňuje výše uvedené náležitosti, můžete ho použít jako zástavu pro hypotéku na výstavbu rodinného domu.
  
  POKUD POZEMEK JIŽ VLASTNÍTE, BANCE S NÍM AUTOMATICKY RUČÍTE ZA STAVBU KTERÁ NA NĚM VZNIKNE. Jednou z výhod, pokud už pozemek vlastníte, bývá často i připravená projektová dokumentace ke stavbě.
   

3. Jak postupovat, pokud stavební pozemek teprve koupíte

Při žádosti o hypotéku na výstavbu domu máte dvě možnosti, jak na to:

• Požádat nejdříve o hypotéku na pozemek

  Pokud si pozemek koupíte zvlášť, nemusíte okamžitě začít stavět. Můžete si vzít čas na naspoření potřebných prostředků pro samotnou výstavbu. Hypotéku na stavbu domu si pak zažádáte později. Pokud však budete v době výstavby ještě splácet hypotéku na pozemek, je důležité, abyste o nový úvěr žádali u stejné banky.

• Požádat o hypotéku na pozemek i výstavbu domu současně

  Tento způsob vám umožní vyřídit všechno najednou. Výhodou je, že splácíte pouze jeden úvěr místo dvou a vyhnete se dalším poplatkům za odhady nemovitosti a administrativní náklady, které by vznikly při vyřizování dvou samostatných půjček.

  I když je možné obě varianty, podmínky u jednotlivých bank se mohou lišit. Některé banky mohou například odpustit poplatky za sjednání hypotéky, což znamená, že i při dvou úvěrech se vyhnete zbytečným nákladům. Ve všech případech budete muset bance předložit návrh kupní smlouvy k pozemku, protože bez něj vám hypoteční úvěr nebude poskytnut.

  Stavební povolení může být náročné a zdlouhavé, což může celý proces zdržet až o několik měsíců. Proto je nutné celou výstavbu dobře naplánovat. Z praxe doporučuji často nejdříve vyřídit hypotéku na koupi pozemku a až poté se zaměřit na úvěr na stavbu domu. Prodávající vám obvykle neposkytne dostatek času na vyřízení všech potřebných dokumentů k výstavbě během sjednávání hypotéky na pozemek.

  Oddělené řešení hypoték může být bezpečnější. Samozřejmě riskujete, že při vyřizování úvěru na stavbu se mohou změnit podmínky na trhu hypoték, ale není to vždy jisté – mohou se zlepšit nebo zhoršit. Vše závisí na konkrétním období, kdy jednotlivé kroky podniknete.
   

4. Jak probíhá čerpání hypotéky na výstavbu domu?

Hypotéka na výstavbu rodinného domu se od klasického úvěru na koupi nemovitosti liší především způsobem čerpání. Peníze totiž nedostanete najednou, ale banka vám je uvolňuje postupně  podle toho, jak stavba postupuje.

Aby banka měla jistotu, že vše probíhá podle plánu a finance jsou využívány skutečně na výstavbu, posílá na stavbu pravidelně svého odhadce. Ten provede kontrolu, sepíše protokol o aktuálním stavu a na základě toho může dojít k uvolnění další části hypotéky. Banka díky tomu sleduje, že se stavba vyvíjí a její hodnota roste.

Počítejte s tím, že každý nový odhad a protokol bývá zpoplatněn, a to zpravidla částkou kolem 1 000–1 500 Kč. Tato praxe platí jak u stavby „na klíč“, tak při stavbě svépomocí. Právě u svépomocné výstavby je třeba větší důslednosti při plánování – od rozdělení prací mezi firmy a řemeslníky až po časové a finanční sladění jednotlivých etap. Na druhou stranu můžete výrazně ušetřit, pokud si vyberete levnější dodavatele. Rizikem však bývá nepřesný rozpočet a zpoždění v harmonogramu.

Naopak stavba na klíč vám dává větší jistotu, víte předem, kdy bude dům hotový a kolik přesně zaplatíte. Ušetříte si tak čas, starosti i možná překvapení. Každý přístup má své pro a proti, a záleží jen na vás, která varianta vám více vyhovuje, zda preferujete úsporu a kontrolu nad celým procesem, nebo pohodlí a jistotu.

Během výstavby domu splácíte bance pouze úroky z částky, kterou jste zatím vyčerpali. Nejedná se tedy o klasické měsíční splátky hypotéky. Ty začínají až po ukončení čerpání, tedy ve chvíli, kdy buď využijete celý sjednaný úvěr, nebo čerpání sami ukončíte (vyčerpat celou částku totiž nemusíte). Platí přitom jednoduché pravidlo – čím rychleji hypotéku dočerpáte, tím méně zaplatíte na úrocích. Proto se vyplatí dobře plánovat harmonogram výstavby a hlídat si termíny jednotlivých etap.

 

5. Myslete i na rezervu – výstavba často přináší nečekané výdaje

Při stavbě domu málokdy všechno běží podle plánu. Může se změnit cena materiálu, vyskytnou se vícepráce nebo budete chtít během stavby něco upravit. Proto je rozumné počítat s tím, že se původní rozpočet může navýšit.

Jedním ze způsobů, jak se na to připravit, je požádat o o něco vyšší hypotéku, než skutečně potřebujete. Pokud vám to banka schválí (z hlediska bonity a hodnoty zástavy), můžete si vytvořit finanční rezervu, kterou nemusíte nutně využít. Většina bank umožňuje nedočerpat až 20 % sjednaného úvěru bez jakýchkoli sankcí. Tato nevyužitá část se jednoduše zruší po ukončení čerpání.

Další možností je požádat o část hypotéky jako neúčelovou, třeba na vybavení domácnosti nebo jiné výdaje. I tady ale záleží, zda vám vyjde bonita a hodnota zástavy. Krátce řečeno – lepší je být připraven než později řešit stresující výpadky v rozpočtu.

 

Tipy, které vám ušetří čas, peníze i nervy

• Mějte jasno v projektu – připravte si projektovou dokumentaci ještě před vyřízením hypotéky. Čím přesnější plán, tím méně komplikací.

• Rozpočet s rezervou – náklady často narostou. Počítejte s rezervou alespoň 20 %, banky umožňují částku nečerpat bez sankcí.

• Prověřený dodavatel – u dřevostaveb preferujte firmy registrované v Asociaci dodavatelů montovaných domů (ADMD), banky pak nemívají s financováním problém.

• Odhad nemusí odpovídat realitě – hodnota podle banky bývá nižší než vaše očekávání. Zvlášť u pozemků dál od měst. Mějte rezervu.

• Splácení jen úroků – po dobu čerpání platíte pouze úroky z vyčerpané částky. Splácení jistiny začne až po ukončení čerpání.

• Poplatky nezanedbejte – počítejte s náklady nejen za sjednání úvěru, ale i za jednotlivá čerpání a kontroly stavby.
  
  A to je pro dnešek vše 🙂 Pokud právě plánujete stavbu nebo vás čeká řešení financování, klidně se mi ozvěte. Ráda s vámi vše projdu a pomůžu najít nejvhodnější cestu.